住房評估主要包括免費評估和有償評估。我們需要找一家專業的實體公司對二手房進行評估并出具報告。當然,找到要評估的實體是要收費的。
 
一、國有土地上房屋征收評估辦法
 
房屋評估估價方法:房屋總建筑面積(平方米),房屋總重置價值(原值)按實測重置單價計算,房屋現值(凈值)按房屋新舊程度評估。計算公式如下:
 
房屋重置完成值(原價)=房屋建筑面積*房屋重置單價(+房屋增減價值)
 
現值(凈值)=房屋置換完成值(原值)*評估新舊房屋程度(%)
 
房屋折舊=房屋重置總值(原值)-房屋現值(凈值)
 
年折舊=房屋重置總值(原值),(1-殘值率)。持久的生活
 
年折舊率=年折舊額*100%完成房屋置換價值
 
服務年限=房屋耐久性極限*新舊房屋評估(%)
 
房屋評估估價原則:房屋評估估價的基本原則是在確定各類房屋價值的基礎上完成房屋置換價值。房屋置換的全部價值,是指房屋評估前一年用于房屋改建的投資總額。
 
重置完成值的確定包括建筑安裝成本、室外工程造價、征地費、拆遷補償費、建筑物位置、朝向、樓層等調整因素的增減值。

國有土地上房屋征收評估辦法
 
二、二手房國有土地上房屋征收評估辦法
 
二手房評估價格指的是房價的市場比較法評估,專門處理的上市價格相同的銷售和建筑源的實際交易價格相同類型的建筑,并計算出的平均單價一個特定的建筑。結合待評估房屋的實際情況,包括面積、樓層、裝修狀況等特點,計算出該房屋的市場參考價格,比較科學合理。
 
1、住房因素
 
(1)舊套住房功能落后、陳舊,無法與新建商品房相比,“三套小”(小廳、小廚房、小衛生間)扣除10%。
 
(2)樓層對價格也有影響。如果一樓和五樓是基本價格,那么二樓和六樓是-3%,七樓是-5%,三樓和四樓是+3%,如果屋頂是-5%,如果沒有南窗,是-5%。
 
(3)建筑物建成后進入折舊年限。根據理論折舊率,混合甲級結構房屋折舊期為50年,年折舊率為2%。
 
(4)舊房普遍落后,使用不便,功能陳舊。在這方面,新建商品房是無法與之相比的。此外,朝向、樓層等自然條件也會對價格產生一定的影響。
 
2、環境因素
 
(1)環境因素既有自然因素又有社會因素,既有大環境因素,也有小環境因素。在同一區域,老房子的環境會比新住宅區差,比如布局,設施,綠化,房子的外觀都會大打折扣。
 
(2)社會環境方面,在同一土地層次上,有的適合經商,有的適合生活。此外,該地區的住宅結構、文化氛圍和配套建設將對房價產生較大的影響。非物業管理和非獨立封閉式住宅面積分別扣除5%,省、市重點中心區扣除+15%。
 
3、心理因素
 
如果沒有價格或其他因素的誘惑,人們一般不愿意購買老房子。如果老房子的價格和新房子的價格相差不大,購買老房子就會有無法逾越的心理障礙。心理因素是-8%